北京治疗白癜风费用 https://news.39.net/bjzkhbzy/170210/5218115.html昨天有一位姓张的网友咨询关于金山的三个新盘，正在做对比，本来想把网友的诉求截屏发出来，但是考虑到涉及个人隐私，就只能说一下他的具体要求。
其实像这位网友遇到的选择困难症，有大多数购房者的缩影，我们觉得比较有代表性，所以在经过整理后，给出一些意见，或许会得罪部分群体，但是保证客观。
从小张的描述来看应该是一个高知高收入群体！
具体需求是想在龙湖天序，城市之光和建发玺云之间做选择，接受价位在-万之间；
主要是明年结婚可用做婚房，未来孩子的教育问题已经解决了，目前生活在金山大道附近，也可以考虑次新房。
需求排序：保值未来好置换小区品质中等新房优先。
1.城市之光
小张看的万科城市之光的房源位于顶楼，虽然没说户型，但是根据他所报的价位（万左右），应该是18号楼的房源；
先说一下这个楼盘的优点，纯商品房社区（有少量保障性用房），万科这个产品系列的标准会高于金域系列，所以装修标准会略高一点。
这个房源能看到部分江景，但看江效果不会很好，未来还会有遮挡，但有总比没有好吧！
从目前知道的资料上看，这个社区比较大，业主有较多的活动空间，这是大社区的优势；
位于地铁4号线半洲站上盖，因为4号线贯穿福州多个核心板块，未来出行会比较方便。
但是这个楼盘位于金山大道北侧，周边有比较多的工业区，虽然未来会对工业区做调整，但可能需要比较长的等待时间。
这个楼盘的交房时间预计是年12月31日，这对于明年要结婚的人来说，就没办法在自己的家里举行婚礼了。
对于这个楼层和户型来说，可能有一定缺陷，首先顶楼自住的话，要考虑到保温层做得怎么样？未来夏天要不要让空调开足马力？
其次，小张作为一个高知分子，对于楼层的选择没有忌讳，但是未来要考虑到置换的话，主要看接盘的人会不会忌讳。
还有一点，就是这个户型面宽短，进深长，虽然有较大的观景阳台，但主卫是暗卫。
这栋楼现在只剩下四套未网签，两个低楼层，还有一个是14楼，在这种情况下，这个价格应该可以拿着关二爷的刀来砍一下。
然后说一下万科的品性，首先肯定一点的是物业确实不错，但这是一家对利润要求很高的企业，在以前土拍市场还活跃的时候，只要利润不够，就不会拿地；
还有一点就比较有意思，万科当年高喊活下去的时候，居然拉着自己物业的员工花八千多的单价买了大樟溪，连自己人都坑啊！
2.龙湖天序
龙湖的物业不在万科之下，只是进入福州比较晚，知道的人很少，非要论资排辈的话，二者的比较相当于古龙小说中西门吹雪和叶孤城级别的，前者略高一丢丢；
因为上次在龙湖云峰原著踩盘的时候，不小心碰到了围墙上的电网，手麻了一下，但手机没有掉，这说明电压控制得很好，这种细节万科是做不到的。
天序的大门和园林景观确实做得很好，有人调侃建发的产品价格虚高，买龙湖的房子，业主弄几个石头进去，再放几个加湿器，就不输建发了。
从地段上看，天序也会略好于城市之光，因为这个地段属于金山核心区域，西面就是金山公园，周边的城市界面也会好很多。
但是天序这个楼盘也是有比较大的缺点，主要是有50%的安置房，未来在流通属性上会遇到一定的阻碍；
还有一点缺陷就是这个楼盘离地铁口较远，基本享受不了轨道交通的优势。
不过这个楼盘是现房了，如果确定是明年结婚的话，可能派得上用场，但是三万的单价是不是还值得商榷呢？
3.建发玺云
玺云的优点应该听过很多次了，比如园林景观好，装修档次高之类的，短视频里也经常刷到这个楼盘的广告，所以对于优点就不做过多赘述了；
从面积段上看，这个楼盘属于中高端改善型楼盘，豪宅谈不上，因为豪宅至少要满足地段，景观资源，容积率，高总价等多方面因素；
这个楼盘主要缺点是地段和容积率！
为什么说地段是缺点呢？不是金山的核心地段吗？对，但这只局限于金山，对于万这个价位段来说，可以选择更好的地段，比如东区板块；
金山的发展基本已经饱和了，而东区目前还处于发展阶段，所以长远看东区会优于金山。
3.0容积率对于改善型产品来说是硬伤，这个在福州话里的布局叫做“插蛏”，这样分布的话，建发的园林景观资源就很难发挥好；
小张可能有看过之前的文章说过这个楼盘的交房时间是年12月底，他自己算了下，之间资金的持有成本是60万左右（按总价4.1%的年化）。
在直播间的时候，很多人问老颜这个项目能不能入手，他就一句话，可以，但是等着降价，这个楼盘一定会降价。
老颜也操盘过多个高端改善型楼盘，他之所以会这么说，是源于他的专业以及对这种改善型产品的认知。
其实我们也可以分析一下，这个楼盘8月开盘时推出套房源，当时就说卖了套，时至今日，一共网签套，这还要减去后来推出楼栋里卖的19套；
即使网签有滞后性，总不能说8月卖的房，到10月还没网签吧！只能说当时这个数据有水分，说得多了，自然相信的人也多了，不少中介也相信了。
为什么判断这个楼盘会降价呢？对于改善型产品来说，可能网签有滞后性，但如果自称对外销售很好的楼盘，怎么分辨真实去化率呢？
我们比较简单的方法就是看这个楼盘最大户型的低楼层去化率，这个去化率和实际楼层去化率虽然不一样，但也成正比；
我们可以看到这个大户型从2楼到11楼，房源共20套，可售房源还有12套，去化率为40%。
当初这个楼盘开盘的时候就说去化率在75.7%，结合低楼层的去化率来看，当初所谓的开盘套确实打脸了，关键是现在已经进入10月份了。
当然，关于玺云这个楼盘，当初有网友咨询3.3万11楼值不值得购买的时候，我们的回复是可以考虑，现在网友咨询的是6楼3.6万，那只能说再等等呢！
不要去说现在楼栋不沿街，这个不至于有那么大的差距，大家买房记得一点，就是买高楼层的话，临近主干道都会受到噪音污染，低楼层会少一点，不懂的可以问物理老师。
从营销手段上看，建发玺云给中介的佣金一直在增加，就说明获客渠道少了，毕竟金山的改善型客户已经被建发禾玺，紫金九号以及奥体板块的建发缦云消耗得差不多了；
这个楼盘主要的客户群体是来自金山板块，但是之前太多的改善型产品入市，客户被收割一波了，即使当初紫金九号的购房者知道建发玺云项目更好，但他们已经不能再做选择了。
所以说，现在建发玺云这个价格没必要急着入手，在这个房住不炒的时代，你们觉得这个楼盘还可能上涨吗？
金山已经没有足够的客源了，那你觉得这个房价还会坚挺吗？
4.二手次新房
小张也谈到彼岸城和中庚城这两个小区，其实相对来说，这两个楼盘都已经旧了点，至于为什么都有溢价，其实不就是因为学校的原因吗？
因为小张自己能解决未来孩子上学的问题，所以觉得没必要高位入手这两个小区，万一未来学校有什么变化的话，那估计流通难度就更大了；
关于这种带有书包属性的房源，本身争议很大，这两个小区划入到金闽小对口金山中，小学部如何现在还有太多的未知因素，关键是自家孩子用不到，所以这种房源可以排除在外了。
当然，这种总价（W-W）这种价格在金山还可以选择江景大平层的次新房，视野效果很好，只不过社区比较一般，这个看如何取舍了。
总结
如果选择城市之光的理由就是社区够大，属于正地铁房，关键是离上班点比较近；
如果选择选择龙湖天序，在能接受50%安置房的前提下，明年结婚的时候搬到新房里去是一种享受，同时也感受一下龙湖的物业；
当然，如果熬得起的话，多花点钱，在年底住进建发玺云的话，有朋友过来做客，走进大门感觉就不一样，你再带客人看下园林景观，然后推开你家的装甲门，你会倍有面子！
当然，在现在市场行情下，金山也会出现不少大平层，多看几个楼盘，只要房东有诚意，应该能找到笋盘，但这些大平层物业对比这三个新盘都会略逊色一点。
